多くの方が不動産投資をはじめる時に見落としがちなのが税金です！
土地や建物は取得時だけでなく、保有する際や売却時にも税金が発生します。
税金についてしっかりと学んでおかないと、不動産購入後に「税金がこんなにかかるなんて知らなかった！」ということになりかねません。。
今回は、不動産投資に関心を持ち始めた方々に向けて、税金の基礎知識から具体的な計算方法まで、わかりやすく解説したいと思います！
この記事を通じて、不動産投資における税金の全体像をつかんでいただけたら幸いです。
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不動産投資の税金の基本知識を徹底解説
不動産投資を始める前に、まずは税金の基本的な種類や仕組みなどを把握しておきましょう！
不動産投資と言ったら固定資産税はよく聞いたことがありますが、その他の税金については理解していますでしょうか？
こちらの票のように、不動産は保有している際にかかる税金と、売却時にかかる税金など様々な税金が存在しています。
これらを今回の記事では解説していきます。
不動産投資における税金の種類とは？
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所得税・住民税 |
賃貸収入に対してかかる税金 |
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固定資産税・都市計画税 |
不動産を所有することで毎年かかる税金 |
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不動産取得税 |
不動産を購入した際にかかる税金 |
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登録免許税 |
不動産の所有権を登記する際にかかる税金 |
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印紙税 |
不動産の売買契約書作成時にかかる税金 |
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消費税 |
新築物件の購入時などにかかる税金 |
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譲渡所得税 |
不動産を売却した際の利益に対してかかる税金 |
不動産投資に関わる主な税金には、このようなものがあります。
上記のような税金は、不動産投資を始めると様々なシーンで発生していきます。
皆さんが今後不動産投資を成功させるためにも、これらの税金をしっかりと理解し、適切に管理することが重要になります！
税金の見落としで資産運用計画を立ててしまうと、利率が下がるだけでなく、理解度が低いことから公庫や銀行からの融資が下りにくくなるケースもあります。
最悪のケースとしては不動産を所有しているだけで赤字になんてこともありますのでしっかり把握しておきましょう。
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関連記事もございますので是非参考にしてみてください！
税金が発生する不動産投資の場面と仕組み
前の章でもお伝えしましたが、不動産投資に関する税金は、主に以下の5つの場面で発生します。
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1.取得時 |
不動産を購入する際に発生する税金 |
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2.保有・運用中 |
不動産を所有し、賃貸収入を得ている間に発生する税金 |
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3.売却時 |
不動産を売却する際に発生する税金 |
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4.贈与時 |
不動産を相続する際に発生する税金 |
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5.相続時 |
不動産を相続する際に発生する税金 |
このように不動産投資は税金とは切っても切れない関係なので、どのタイミングでどのくらいの支払いが起きるかなど事前に想定する必要があります。
不動産等で失敗してしまう最大の理由は、コスト管理です。
税金や修繕費の予測ができていないと借り入れをして資産を増やしたつもりが、税金が圧迫して支払いに困ってしまうというケースも多々あります。
必ずどのタイミングでどの税金がかかるかを理解しておくことは重要になります。
関連記事でも不動産の失敗を避ける方法を解説しているのでそちらも参考にしてください。
不動産投資の所得と税金の関係を理解しよう
不動産所得とは？家賃収入と経費の計算方法
不動産所得は、賃貸収入から必要経費を差し引いた金額として計算されます。
計算式はのこのようになります。
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
総収入金額には、家賃収入だけでなく、礼金や更新料なども含まれます。
必要経費には、固定資産税、修繕費、減価償却費などが含まれます。
例えば、年間の家賃収入が240万円、必要経費が100万円の場合、不動産所得は140万円となります。
所得税と住民税の仕組みと不動産投資の関係
不動産所得に対して、所得税と住民税が発生します。
所得税は国税、住民税は地方税です。
所得税は、課税所得金額に応じて5%から45%の累進税率が適用されます。
住民税は、原則として課税所得の10%が課税されます。
不動産投資による所得は、給与所得などの他の所得と合算して総所得金額が計算され、それに基づいて税額が決められます。
例えばですが、以下の収入の方がいたとします。
- 年間の不動産所得（収入 - 必要経費）＝300万円
- その他の所得（給与所得など）＝700万円
- 基礎控除、社会保険料控除、生命保険料控除などの控除合計＝150万円
この場合、300万円（不動産所得）+700万円（給与所得）=1,000万円となり年間の所得が1,000万円となります。
そこに基礎控除が1,000万円-150万円(基礎控除)=850万円となり以下のような税率が適用されます。
| 課税所得の範囲 | 税率 |
控除額 |
計算例 |
|---|---|---|---|
| 1,000円 〜 1,949,000円 | 5% | 0円 | (1,949,000 - 1,000) × 5% |
| 1,950,000円 〜 3,299,000円 | 10% | 97,500円 | (3,299,000 - 1,950,000) × 10% |
| 3,300,000円 〜 6,949,000円 | 20% | 427,500円 | (6,949,000 - 3,300,000) × 20% |
| 6,950,000円 〜 8,499,000円 | 23% | 636,000円 | (8,499,000 - 6,950,000) × 23% |
| 8,500,000円以上 | 33% | 1,536,000円 | (850,000) × 33% |
税金については必ずチェックが必要です！
固定資産税と都市計画税の仕組みと計算
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課される税金です。
計算方法は以下の通りです。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税も同様に計算されますが、税率は0.3%です。
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%
固定資産税や都市計画税は、不動産を持っている人は毎年必ず支払う必要があるため、投資計画を立てる際に重要なポイントとなります！
例えば固定資産税評価額が2,000万円の物件だったと仮定します。
その場合固定資産税=固定資産税評価額×1.4%となるため、
2,000万円×1.4%=28万円
都市計画税は都市計画税=固定資産税評価額×0.3%になるため、
2,000万円×0.3%=6万円
この二つを合算すると、固定資産税+都市計画税=28万円+6万円=34万円となります。
固定資産税評価額が上がると支払いの税金も上がるので必ず確認しておきましょう！
まとめ
不動産投資における税金の知識は、投資の成功を大きく左右します！
今回は不動産の税金について解説していきました。
主な税金について絞って解説いたしましたので、もっと細かく知りたい方向けにはまた記事にて紹介をさせていただけたらと思います。
繰り返しお伝えしていますが、不動産投資は長期的な視点が重要です。
税金対策も同様に、短期的な節税だけでなく、長期的な資産形成を見据えた戦略が求められます。
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