【必見】投資初心者が知っておくべき不動産投資のリスクとは

 

不動産投資は安定した収益を得られる一方で、さまざまなリスクが伴います。

しかし、これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、成功への道を切り開くことができます。

 

エーシークリエイトでは年間7000件以上の査定を行い、5000件以上の非公開物件を抱えているため、不動産投資の成功例をたくさん見てきています。

10年間の実績があり、たくさんのリスクやリスクに対しての対策も熟知しております。

この記事では、不動産投資に潜むリスクを詳細に解説し、投資初心者が安心して一棟アパート投資に踏み出せるようサポートします。

不動産投資に潜むリスク一覧

不動産投資にはさまざまなリスクが存在します。

これらのリスクをしっかりと理解し、それぞれに対策を講じることで、投資の安定性を高めることができます。

 

「リスクがあるから不動産投資は危ない！」

という声ももちろんありますが、それは株式投資など不動産投資以外にもついて回ることです。

 

リスクを理解した上で正しく回避していくことが、成功への近道にもなりますので頭に入れておきましょう！

空室リスクとその対策

不動産投資で代表的なリスクである空室リスク。

空室リスクは、投資物件が賃貸契約に至らず、長期間空室の状態が続くことで発生するリスクです。

これは、不動産投資において非常に重要な問題であり、特に初心者の方には大きな不安材料となるでしょう。

「不動産が埋まらなかったらどうしよう」

「空室がでたら損をしてしまうのではないか」

そんな不安な声はよく個別相談でも耳にします。

 

例えば、ある地方都市に新築アパートを購入したケースを考えてみましょう。

人口が減少傾向にあるエリアでは、賃貸需要が減少しているため、空室リスクが高まります。

そんな中でも地方都市でも需要のある地域や物件は多く存在し、適切に目利きをすることが重要です。

 

地方都市はメインの都市と比べると価格も抑えることができ、比較的参入しやすいことも魅力ですが、需要と周辺施設の情報も理解しておく必要があります。

 

空室リスクの対策としては、次のような手段が有効です。

エリア選定	賃貸需要が高い都市部や大学、企業の集まるエリアを選ぶことで、空室リスクを低減できます。
適切な賃料設定	賃料が高すぎると、入居者が見つかりにくくなるため、周辺相場を参考に適正価格を設定しましょう。 ただしここも地域だけでなく周辺施設によっては変動してくるため適切に理解しておくことが重要です。
入居者ターゲティング	若者向けやファミリー向けなど、ターゲット層に合わせた物件のリノベーションやPRを行うことが効果的です。

 

エーシークリエイトでは、業者との連携もある為、ある程度予算をかけて賃料が上がり、利回りのいい物件にしていくことも可能です。

また、投資家様の資産状況によっては隣接している土地も購入し、建て替えることで利回りを改善することも可能です。

 

一概に購入して終わり、ではなく、投資家様の資産状況に応じては空室リスクを抑えながら利回りをよくしていくことも可能です。

また空室補償も不動産会社によっては付けることができるので事前に相談することも重要です。

 

家賃滞納の可能性と対応策

 

家賃滞納は、入居者が家賃を支払わない、または支払いが遅れることによるリスクです。

これは、キャッシュフローに直接影響を与えるため、特に資金繰りに余裕がない投資家にとっては大きな問題となります。

 

例えば、学生や新社会人など、収入が不安定な層をターゲットにした場合、滞納リスクが高まる可能性があります。

 

家賃滞納に対する対策としては、保証会社を間に入れることや、不動産会社が適切に入居面談を行う事で防ぐことが可能です。

この部分も必ず対応してくれる不動産会社を選んでいきましょう。

物件価格の下落リスクを理解する

 

物件価格の下落リスクは、不動産市場の変動や地域の経済状況の悪化により、所有する物件の価値が下がるリスクです。

これは、物件を売却する際に損失が発生する可能性があるため、注意が必要です。

 

例えば、バブル経済期に購入した物件が、その後の景気低迷により大幅に値下がりし、多額のローンが残ったまま売却することになったケースがあります。

こうした状況を避けるためには、慎重な物件選定と市場動向の把握が不可欠です。

 

 

対策としては、、、

市場動向の分析	物件購入前に、その地域の経済状況や将来的な発展計画を調査し、価格下落のリスクが低いエリアを選びましょう。
長期保有視点	一時的な価格変動に惑わされず、長期的に価値が維持される物件を選ぶことが大切です。特に、一棟アパートは複数の賃貸単位があるため、リスク分散が図れます。

 

 

初心者にも必要な不動産投資の基礎知識

 

不動産投資を成功させるためには、基礎知識をしっかりと身につけることが不可欠です。

ここでは、初心者が押さえておくべき重要なポイントを掘り下げて解説します。

 

 

こちらの記事では不動産投資初心者の方向けに成功例や失敗例も解説しているので併せてチェックしていただけたらと思います！

 

資金調達とローン返済計画

 

不動産投資には、初期投資としてまとまった資金が必要です。

資金調達やローン返済計画がしっかりしていないと、後々の運営に大きな影響を与えます。

 

正しく計画を立てていくと、不動産を担保に新たに物件を購入するなど資産を計画的に増やしていくことも可能です。

ここで重要になってくるのは資産状況に応じた返済シミュレーションも重要ですが、信頼できる銀行との取引が重要になってきます。

 

エーシークリエイトでは取引実績のある銀行をたくさん抱えているため、紹介も可能ですし、提携先銀行と手を組んで安定した利回りの物件もご紹介、ご提案可能です。

このように不動産会社を通じて資金調達を進めていくことも重要になります。

 

物件選びで知っておきたいこと

 

物件選びは、不動産投資の成否を左右する最も重要なステップです。

成功するためには、エリア選定や物件の状態、周辺環境の把握が欠かせません。

 

例えば、あるオーナーは、駅から徒歩10分以内の物件に絞って探すことで、高い入居率を維持しています。

また、物件の築年数や構造、リフォームの履歴なども確認し、長期的に価値が維持される物件を選びましょう。

 

前章でもお伝えしたように、リノベーションすることで大きく利回りを変動することも可能ですが、事前に正しく調査して市場動向などを把握したうえで物件を選んでいくことが重要になります。

 

駅から近くても坂道が多いからといった理由で空室が出てしまったりするリスクもありますので慎重に選択していくことが重要になります。

管理会社の選択と管理費用

 

物件の管理を管理会社に委託する場合、信頼できる会社を選ぶことが成功の鍵となります。

管理が適切でないと、入居者の満足度が低下し、空室リスクが高まる可能性があります。

 

例えば、あるオーナーは、管理費用を安く抑えるために、評判の良くない管理会社に委託しましたが、その結果、物件の清掃が行き届かず、空室が増えてしまったという事例があります。

逆に弊社では空室を抑えるために入居者様へのフォローを適切に行うなど、徹底した管理を行っております。

 

管理費用は抑えたい部分と思いがちですが、管理１つで利回りが悪くなってしまったり空室リスクが増えてしまうので管理会社には注意していきましょう。

 

 

不動産投資での災害リスクとその影響

 

日本は自然災害が多発する国であり、災害リスクを無視して不動産投資を行うことはできません。

災害リスクを理解し、適切な対策を講じることが、投資物件を長期的に安定させるために重要です。

 

地震や火災の対策と保険加入

 

日本は地震大国であり、物件の耐震性は投資を考える上で重要なポイントです。

また、地震による火災も無視できないリスクです。  

 

対策としては：

耐震補強の実施を行い、物件の耐震性を確認し、必要に応じて耐震補強を行うことで、地震による被害を軽減できます。

保険加入も重要になります。

後述する高齢者の多いマンションの場合も保険によって退去時の清掃などの負担が大きく減らせることもございます。

 

地震保険や火災保険に加入し、万が一の際の損失を補填できるよう備えることが重要です。保険料は物件の構造や立地によって異なるため、複数の保険会社を比較して最適な保険を選びましょう。

 

 

地域ごとのリスクと選び方と対策

 

日本国内でも、地域によって災害リスクは異なります。例えば、沿岸部では津波リスクが高い一方、内陸部では地震や土砂災害が懸念されます。  

過去の災害データを調査し、物件を購入する際には、過去の災害履歴や自治体が発行するハザードマップを参考にし、安全なエリアを選ぶことが大切です。

地盤の確認も必要です。

地盤の強度や液状化のリスクも確認しましょう。例えば、埋立地や軟弱地盤の物件は、地震の際に大きな被害を受ける可能性が高いため、注意が必要です。

 

また、地域によっては独り身の高齢入居者が多くの割合を占める場合もリスクがあります。

突然のことでオーナー様が一週間後に発見したケースもあり、その際は部屋全体の修繕が必要になり大きなコストがかかってきます。

 

その際に対策として以下のような保険もあります。

＞＞あんしん住まいるオーナー保険

こちらは年間数百円でもしものことがあった場合に部屋の修繕などにかかる費用をオーナーさんに保険会社が負担してくれるものです。

こちらも年間数百円で最大70万円まで保証される為、弊社では必ずお勧めしております。

 

こういった保険を知っておくこともとても重要ですし、親身に対応してくださる保険会社の担当者様を弊社からもご紹介可能です。

 

地域によってはこういったリスクも発生してくるため、対策を事前に考えておくことは重要です。

 

自然災害による資産価値の変動

 

自然災害が発生すると、物件の資産価値が一時的に下落する可能性があります。  

 

しかし、復興が進むにつれ、価格が回復し、むしろ投資価値が上がる地域も存在しました。

長期的な視点で物件の価値を考えることが重要です。

 

修繕費用と物件の老朽化リスク

 

物件は時間とともに老朽化し、修繕が必要になる場面が必ず訪れます。

適切な修繕費用の準備と老朽化リスクへの対応が、不動産投資の成功を左右します。

 

修繕費用の見積もりと資金準備

 

物件の維持には、定期的な修繕が必要です。特に、外壁や屋根、配管などの大規模修繕は、多額の費用がかかることがあります。  

例えとして、築30年のアパートで、大規模な外壁修繕が必要となり、数百万円の費用がかかったケースがあります。

こうした突発的な支出に備えるためには、事前の資金準備が欠かせません。

 

ポイントとしては、毎月の家賃収入の一部を修繕積立金として積み立てておくことで、大規模修繕が必要になった際にも、スムーズに対応できます。

または前述したように土地や物件の購入時に建て替えも視野に入れた物件選びを行う事で、お得に安く利回りのいい物件を購入できたり、建て替えてすぐに売却することで利益を得られるケースも多数あります。

 

ただし、手元に資金がなくても修繕費用を捻出する方法もございます。

エーシークリエイトで担当した事例で、水漏れやエレベーターの修繕に備えて、日本政策金融公庫から事前に借り入れをして満額通ったケースもございます。

このように手元の資金がなく、突発的な修繕工事に対する費用でお困りになる前に計画を立てることも可能です。

資金準備が難しい方が諦めるのではなく、正しい方法で銀行とお付き合いすることも重要になります。

 

老朽化物件の管理と価値維持

 

老朽化した物件でも、適切な管理を行うことで資産価値を維持することが可能です。  

例えとして、築40年のアパートをリノベーションし、賃貸需要を回復させたケースがあります。

このように、老朽化物件でも手を加えることで、新たな価値を生み出すことができます。

 

適切なメンテナンス計画の策定

 

適切なメンテナンス計画を策定し、計画的に実施することで、物件の長期的な価値を維持できます。  

推奨するのは、年間計画を立てて、定期的なメンテナンスを実施することです。

 

例えば、毎年外壁の点検を行い、必要に応じて塗装や補修を行うことで、建物の美観と耐久性を保ちましょう。

 

まとめ

 

不動産投資は多くのリスクが伴いますが、これらを正しく理解し、適切な対策を講じることで、安定した収益を得ることが可能です。特に、一棟アパート投資は、リスク分散がしやすく、長期的に安定した収入が期待できるため、投資初心者にも適しています。

 

この記事で解説したリスクとその対策を参考に、ぜひ安心して不動産投資に挑戦してください。また、不動産投資におけるリスクの理解と対策は、長期的な成功を収めるための鍵となります。

 

不動産投資はリスクもありますが、資金がある方にはある方の、動かせる資金がない方にはない方のプランニングがあり、エーシークリエイトでは、不動産売買に関する個別相談を実施しております。

銀行を通した資金繰りの相談やコンサルティングも可能ですので是非一度ご相談ください！

 

不動産投資に興味をお持ちの方や、リスク回避の方法についてさらに詳しく知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。私たちの経験豊富なスタッフが、あなたの投資成功を全力でサポートさせていただきます。

 

まだ不動産投資に経験がなく、これからどうしていいかわからない方も遠慮なく個別相談におこしください。